Problem Nummer 1: Wo wohnen?

„Belegungsbindung im Bestand“
Ein trockner Titel, ein spannender Versuch…

…von Ernst Gumrich

Fairer Wohnen: Das ist ein Versuch, die Anzahl der Sozialwohnung zu erhöhen, in diesem sehr teuren und für viele unbezahlbaren Tübinger Mietwohnungsmarkt.

Am Montag diskutierten wir einen Vorschlag der beiden Wohnraumbeauftragten Frau Hartmann und Herr Burghardt im Gemeinderat (https://www.tuebingen.de/gemeinderat/to0040.php?__ksinr=3038), Punkt 6.

Und wir stellen als Gemeinderat insgesamt € 450.000 für dieses neues städtisches Programm zur Verfügung. Einstimmig.

Viel Geld. Also, was ist das?

Die Mieten laufen davon. Tübingen hat zwar mehr als die allermeisten Kommunen im Land getan, um die Anzahl der neu gebauten Sozialwohnungen in den letzten Jahren zu erhöhen. Immer griffen wir im kleinen Tübingen einen Löwenanteil der Landesprogramme ab. In den letzten Jahren konnten wir die Zahlen nochmals deutlich erhöhen, und die Pipeline an Bauprojekten mit Sozialbindung verspricht einen weiteren Anstieg. Die Kurve weist nach oben.

Aber das reicht nicht. Die Kurve wäre viel steiler.

Aber jedes Jahr fallen viele Wohnungen aus der Sozialbindung. Die Sozialbindung ist immer zeitlich begrenzt. Danach können die Vermieter die Mieten frei gestalten.

Dort, in dem GROSSEN Bestand der nicht (mehr) preisgebundenen Mieten könnten Reserven liegen, um mehr Sozialwohnungen zu schaffen. Das versucht seit langem ein Landesprogramm, das Eigentümer dazu veranlassen will, ihre Wohnungen nachträglich wieder für 10, 15, 25 oder 30 Jahre der Sozialbindung zu unterwerfen: 33% unter dem Mietspiegel!

Als Gegenleistung bietet das Landesprogramm an, dass der Eigentümer am Anfang einen nennenswerten Geldbetrag erhält (zwischen € 335 und € 711 pro qm, je nach Mietbindungszeit).

In Tübingen und landesweit wurde es bisher gar nicht angenommen. Dafür gibt es viele Gründe. Jetzt wurde am Montag beschlossen, dass die Stadt noch etwas oben drauf legt mit einem eigenen Programm (zwischen € 80 und € 240 pro qm, je nach Mietbindungszeit).

Was bewirkt das: Rechnet man diese Beträge -was wir zu unserer eigenen Orientierung vorher mal getan hatten – um auf Mietpreise pro qm und Monat, dannn kompensieren die beiden Programme gemeinsam einen Mietverzicht der Vermieter zwischen € 3,70/Monat/qm (bei 10 Jahre Bindung) und € 2,61/Monat/qm (bei 30 Jahre Bindung).

Wird das ein Erfolg oder ein totaler Rohkrepierer?
Wir wissen es nicht. Uns erscheint es aber als ein lohnender Versuch, wenn ein paar Voraussetzungen erfüllt und möglichst das Vorgehen um weitere Maßnahmen, die wir anregten (siehe unten 5) ergänzt wird.

Hier ein paar Stichworte unserer Stellungnahme im Gemeinderat:

Das Programm könnte ein Erfolg werden,

1. wenn eine völlig verrückte Voraussetzung aus dem Landesprogramm bei dessen anstehender Neuauflage verschwindet: Danach kann nur gefördert werden, wenn eine Wohnung bei Beantragung leer ist. Das ist völlig Banane. Selbst wenn da ein Mieter wohnt, der aktuell zu einer Sozialwohnung berechtigt ist? Bleibt das so, wird das Programm ein völliger Rohrkrepierer bleiben.

2. wenn es genügend Vermieter gibt, die weiterhin bereit sind, trotz der riesigen Nachfrage nach Wohnungen nur etwa beim Mietspiegelpreis oder darunter zu vermieten. Nur dann gleichen die genannten Beträge die Verpflichtung in etwa wirtschaftlich aus, die Wohnungen zukünftig in der Bindungsfrist 33% unter der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vermieten.

3. Von den kommunalen Wohnungsbauunternehmen erwarten wir uns die meisten Anwendungsfälle. Sie werden schon sehr aktiv „bearbeitet“.

4. Aber es gibt auch viele private Vermieter, die vielleicht dafür interessiert werden könnten. Ihnen muss man aktiv bei dem kompizierten Antragsverfahren helfen. Das tun unsere Wohnraumbeauftragten bereits und werden diese Hilfestelllung auch öffentlich bekannt machen. Wir tun es hier.

Wenn das für Sie interessant sein könnte:
Axel Burkhardt
Telefon 07071 204-2282
E-Mail wohnraum@tuebingen.de
Julia Hartmann
Telefon 07071 204-2281
E-Mail wohnraum@tuebingen.de

Steter Tropfen: Wir glauben, für die Aktivierung des privaten Bestandes braucht es etwas Weiteres:

5. die privaten, zumal älteren Vermieter sind oft Menschen, denen die ganze Mietverwaltung zunehmend schwer fällt. (Das ist übrigens auch ein Grund für viel Leerstand, das andere Thema). Wir regten deshalb an zu prüfen, wie man Ihnen die Mietverwaltung  abnehmen könnte. Sie brauchen sich um nichts mehr zu kümmern, eine (vielleicht bei der GWG angesiedelte) Mietverwaltung übernimmt das alles ( Vermietung, Inkasso der Mieten, Mieterbetreuung, Reparaturen, Nebenkostenabrechnung). Sie bekommen jeden Monat „ihre Miete“ in einem Betrag, sicher und ohne Arbeit von der Mietverwaltung und dazu nach am Anfang, unter dem Landes- und dem ergänzenden städtischen Programm, den Einmalbetrag, mit dem sie gegebenfalls die Wohnung noch etwas sanieren können, ohne ihre Reserven anknappern zu müssen.

Dieser letztere Vorschlag wurde von den Wohnraumbeauftragten und der Verwaltung sehr positiv aufgegriffen. Sie hatten ähnliche Ideen schon im Hinterkopf. Wir werden daran in der GWG, mit der Verwaltung und den anderen Fraktionen gemeinsam gerne weiterarbeiten.

Markus Vogt, unser Spaß-Gemeinderat bezeichnete (ohne bessere eigene Ideen vorlegen zu können) das Programm als „Tropfen auf den heißen Stein“. Wir halten es da eher mit dem Bild vom steten Tropfen, der den Stein aushöhlt. Aber wir machen unsere Arbeit im Gemeinderat auch nicht „for fun“. Wir wollen gerade bei schwierigen Themen etwas für die Bürger erreichen. Und das kann, wie hier, sehr mühsam und vielstufig sein. Nichts für den tosenden Applaus von der Tribüne.

Das aus mehreren Facetten bestehende Programm „Fairer Wohnen“ ist kein Schwert, mit dem man in einem populistischen Hieb den gordischen Knoten teurer Mieten in Tübingen durchschlägt.

Wer in der Realität bleiben will und wirklich etwas für bezahlbaren Wohnraum tun will, muss den antrengenden Weg gehen, den Knoten von ganz vielen Enden her Stück für Stück aufzuknoten.

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