2. Februar 2016

Eigentum verpflichtet, Art. 14,2 GG: Bußgeld bei Leerstand

Die Stadtverwaltung arbeitet an einem Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum. Haus- und Wohnungseigentümer, die ihre Immobilien leerstehen lassen, bekommen im Februar erneut Post von der Stadt. Bleibt die Resonanz so schwach wie beim letzten Brief, plant OB Boris Palmer ein Zweckentfremdungsverbot. Dann droht bei Leerstand Bußgeld.

Oberbürgermeister Boris Palmer musste erfahren, wie wenig gutes Zureden nützen kann. Die betagte Erbin des seit zehn Jahren leer stehenden Gebäudes in der Gartenstraße 7  (ehemals Hauswaren-Stehle) hatte ein Maklerbüro beauftragt. Der OB konnte das Haus besichtigen, das 30 Flüchtlingen Platz bieten könnte. Der Zustand des Gebäudes sei gut, die Stadt habe sich angeboten, es zu richten, sagt Palmer. So das Schwäbische Tagblatt. Doch vor 14 Tagen sei die Absage gekommen: Die Eigentümerin wolle nun doch nicht vermieten – ohne Angabe von Gründen. Er habe dem Makler mitgeteilt, dass ein Zweckentfremdungsverbot vorbereitet wird. …

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Zweckentfremdungsverbot soll Leerstand verhindern

Der Landtag hat im Dezember 2013 ein Gesetz verabschiedet, das es Gemeinden bei Wohnungsmangel ermöglicht, ein Zweckentfremdungsverbot zu erlassen.

Das Instrument soll verhindern, dass Wohnungen ohne Grund wie etwa Verkauf oder geplante Renovierung länger als sechs Monate leerstehen, zu Büros umgebaut oder als Ferienwohnungen vermietet werden. Eigentümer dürfen Wohnraum dann nur noch mit Genehmigung für andere Zwecke nutzen.

Ein Zweckentfremdungsverbot kann höchstens für fünf Jahre erlassen werden. Bei Verstoß drohen bis zu 50.000 Euro Bußgeld. Stuttgart, Freiburg und Konstanz nutzen dieses Instrument bereits. Meistens gelingt es den Stadtverwaltungen, sich im Gespräch mit den Eigentümern zu einigen.

Eine Erfindung von Grün-Rot ist das Zweckentfremdungsverbot nicht: Es galt bereits von 1972 bis 2000 unter der CDU-Landesregierung.

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Hier der Wortlaut, GBl. vom 30. Dezember 2013:

“Gesetz über das Verbot
der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbotsgesetz – ZwEWG)

Vom 19. Dezember 2013, Der Landtag hat am 18. Dezember 2013 das folgende Gesetz beschlossen:

§1 Anwendungsbereich

Gemeinden, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedin- gungen besonders gefährdet ist (Gemeinden mit Wohn- raummangel), können Maßnahmen nach diesem Gesetz treffen, soweit sie diesem Wohnraummangel nicht mit anderen zumutbaren Mitteln in angemessener Zeit be- gegnen können.

§2 Befugnis der Gemeinden

(1) Gemeinden mit Wohnraummangel können durch Satzung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren bestimmen, dass im Gemeindegebiet oder in Teilen davon Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung überwie- gend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf (Zweckentfremdung). Eine Zweckentfremdung liegt ins- besondere vor, wenn der Wohnraum

  1. überwiegend für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird,
  2. baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist,
  3. nicht nur vorübergehend gewerblich oder gewerblich veranlasst für Zwecke der Fremdenbeherbergung ge- nutzt wird,
  4. länger als sechs Monate leer steht oder
  5. beseitigt wird.

(2) Einer Genehmigung bedarf es nicht für

1. die anderweitige Verwendung von Wohnraum, nach dem 31. Mai 1990 unter wesentlichem Bauaufwand aus Räumen geschaffen wurde, die anderen als Wohnzwecken dienten oder

2. einen Leerstand von Wohnraum über die Dauer von sechs Monaten hinaus, soweit dieser durch überwiegende schutzwürdige private Interessen gerechtfertigt ist.

§3 Genehmigung

Die Genehmigung

  1. ist zu erteilen, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen das Interesse an der Erhaltung des Wohnraums überwiegen,
  2. kann im Übrigen erteilt werden, wenn dem Interesse an der Erhaltung des Wohnraums durch Ausgleichs- maßnahmen in verlässlicher und angemessener Weise Rechnung getragen wird; dies kann durch Bereit- stellung von Ersatzwohnraum oder durch eine Aus- gleichszahlung geschehen.

Die Genehmigung wirkt für und gegen den Rechtsnach- folger; das Gleiche gilt für Personen, die den Besitz nach Erteilung der Genehmigung erlangt haben.

§4 Recht auf Auskunft und Betretung, Einschränkung des Grundrechts der Unverletzlichkeit der Wohnung

Die dinglich Verfügungsberechtigten und die Besitzer haben der Gemeinde die Auskünfte zu geben und die Unterlagen vorzulegen, die erforderlich sind, um die Ein- haltung der Vorschriften dieses Gesetzes zu überwachen; sie haben dazu auch den von der Gemeinde beauftragten Personen zu ermöglichen, zu angemessener Tageszeit Grundstücke, Gebäude, Wohnungen und Wohnräume zu betreten. Auf der Grundlage dieses Gesetzes und der dazu ergangenen Satzungen wird das Grundrecht der Unver- letzlichkeit der Wohnung eingeschränkt (Artikel 13 des Grundgesetzes, Artikel 2 Absatz 1 der Landesverfassung).

§5 Ordnungswidrigkeiten

(1) Ordnungswidrig handelt, wer ohne eine Genehmi- gung, die nach einer aufgrund des § 2 Absatz 1 Satz 1 erlassenen Satzung erforderlich ist, Wohnraum überwie- gend anderen als Wohnzwecken zuführt.

(2) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 50 000 Euro geahndet werden.

§6 Berichtspflicht

Die Landesregierung berichtet dem Landtag nach Ablauf eines fünfjährigen Erfahrungszeitraums zu den Auswirkungen des Gesetzes.”

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Renate Angstmann-Koch und Sabine Lohr schreiben
am 2. Februar im Schwäbischen Tagblatt:

“Tübingen. Wohnraum war in Tübingen schon bisher knapp. Studenten, Alleinerziehende oder Familien tun sich auf dem engen Markt schwer. Jetzt werden zusätzlich Wohnungen für Flüchtlinge gebraucht. Das Landratsamt schätzt, dass die Stadt in diesem Jahr etwa 320 Menschen unterbringen muss, wenn ihr Asylverfahren abgeschlossen ist. Sie können dann nicht mehr in den Unterkünften des Landkreises bleiben.

Seit zwei Jahren können Gemeinden mit Wohnungsmangel ein Zweckentfremdungsverbot erlassen … Dann droht Bußgeld bei unbegründetem Leerstand. Es geht darum, Wohnungen wieder auf den Markt zu holen – nicht, sie für bestimmte Grupppen wie Flüchtlinge nutzbar zu machen. Es ist allein Sache der Eigentümer, an wen sie vermieten.

“Die Verwaltung ist der Überzeugung, dass freiwillige und kooperative Lösungen Vorrang haben müssen”, steht in einer Vorlage für den Gemeinderat von Mitte Januar. Doch sollte auch der neue Brief keinen großen Erfolg haben, sehe man den Zeitpunkt für einen Kurswechsel gekommen. Eine Zweckentfremdungssatzung gäbe der Stadt die Möglichkeit, jenseits von Appellen und Bitten bei Leerstand auf Eigentümer zuzugehen und notfalls ein Bußgeld zu verhängen. Die Verwaltung brauche das Instrument….

Haus&Grund sieht Datenschutzproblem

Rechtsanwalt Helmut Failenschmid hält eine Zweckentfremdungsssatzung für kein taugliches Instrument. Er könne nur von seiner Klientel sprechen, sagt der Vorsitzende von Haus&Grund. Oft handle es sich bei Leerstand um Einliegerwohnungen älterer Leute, die keine Fremden im Haus haben wollten oder den Platz für den Fall vorhielten, dass sie pflegebedürftig werden. In anderen Fällen bräuchten Erbengemeinschaften Zeit, über die Zukunft des Nachlasses zu entscheiden – oder es stünden Renovierungen an. Gleichwohl hat Failenschmid ein Rundschreiben an die Mitglieder von Haus&Grund mit der Bitte versandt, Flüchtlingen zu helfen. …
Failenschmid sieht ein weiteres, rechtsstaatlich bedenkliches Problem: Wie kommt eine Verwaltung an die Daten? Anders als in Paragraf 4 des Landesgesetzes steht, seien Eigentümer gerade nicht zur Mitwirkung verpflichtet, wenn ihnen ein Bußgeld droht. Palmer müsse wohl das Einwohnermelderegister und weitere Quellen angezapft haben.

Wenn unter einer Adresse niemand gemeldet ist, liegt es nahe, dass auch niemand dort wohnt, sagt Palmer. Die Stadt habe Zugriff auf verschiedene Quellen. Er verdanke seine Informationen auch eigener Ortskenntnis, Hinweisen aus der Bevölkerung oder von Ortsvorstehern. Datenschutzrechtliche Probleme sieht der OB nicht…

Gute Erfahrungen andernorts

Freiburg hat schon seit zwei Jahren ein Zweckentfremdungsverbot. “Es ist ein gutes und wichtiges In-strument”, sagt die Leiterin des Pressereferats Edith Lamersdorf. Bis Ende vergangenen Jahres seien 27 Wohnungen dem Markt wieder zur Verfügung gestellt worden. Bußgelder gab es bisher nicht – dafür viel Arbeit auf dem Baurechtsamt, wo eigens eine Stelle geschaffen wurde: Im Jahr 2014 wurden 100 Verfahren bearbeitet, 2015 waren es 110. Es ging um Anträge, Wohnraum umzuwandeln, oder um Hinweise. Lamersdorf: “Es ist mühsam, aber ein deutliches Signal.”

Der Gemeinderat von Konstanz beschloss im März 2015 denkbar knapp, die Zweckentfremdung von Wohnungen zu verbieten. Seither gab es nach Auskunft von Pressereferent Walter Riegert 150 Hinweise. 90 Fälle wurden überprüft. “Bei 40 Wohneinheiten konnte eine Zweckentfremdung vemieden werden. Das hat sich also gelohnt.” Teils habe es sich um Leerstände gehandelt, zum Teil um Ferienwohnungen. Sie sind zwar in Konstanz noch zulässig, aber nur bei Vermietung von weniger als sechs Monaten im Jahr.

In Stuttgart zeigte das Verbot bereits Wirkung, obwohl es erst seit 1. Januar gilt und die Stadt die für seine Umsetzung nötigen beiden Mitarbeiter erst einstellen muss. Vor dem Stichtag haben 60 Eigentümer angezeigt, dass sie Ferienwohnungen haben. Für sie konnte man Bestandsschutz erhalten – aber keine Genehmigung für unbegründeten Leerstand. Jetzt kämen auch Hinweise aus der Bevölkerung. In Stuttgart stünden bis zu 3100 Wohnungen leer. Pressereferent Sven Matis: “Schon die Diskussion hat sich gelohnt.”

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